Efectos del blanqueo de capitales en el sector inmobiliario

Infobae. 17 de julio de 2016.

A pesar de la gran expectativa que generó el cambio de gobierno y el levantamiento del cepo cambiario, es conveniente manejarnos con prudencia, pues la esperanza de recuperación de la economía y del sector en particular, tal como venimos anticipando, no será tan rápida. Probablemente, y si los deberes son bien planificados y ejecutados, la podremos empezar a vislumbrar concretamente para 2017, ya que los negocios inmobiliarios, al igual que las inversiones, necesitan reglas claras, oportunas y bien implementadas, pero además un determinado tiempo para concretarse, situación que se fortalece mucho si el proceso se acompaña con la puesta en marcha de mecanismos de incentivos para la producción y el diseño de herramientas útiles para el financiamiento, a través de un plan con un enfoque integral y sustentable. Para ello, el diseño de adecuadas líneas de crédito hipotecario a largo plazo, con criterios técnicos, integrales y a medida, es una de las claves para lograrlo.

Pero el mero anuncio de diversas iniciativas no integradas en una propuesta estratégica para fomento de la inversión en la construcción puede generar un desaprovechamiento por competencia desordenada de oferentes o por lanzamiento de productos fuera de realidad, lo que atenta directamente contra el mercado, acostumbrado a forjar un modelo mental sobre la base de la desconfianza y la incertidumbre.

Una de las iniciativas en marcha que cuenta con la aprobación del Senado de la Nación es el proyecto de ley de los créditos Unidad de Vivienda (UVI), ajustados en función del incremento del costo de la construcción, lo que incluye la instrumentación de fideicomisos financieros para préstamos de vivienda y la aprobación al Ministerio de Hacienda para la emisión de un bono denominado en UVI que financie estos fideicomisos estructurados para préstamos hipotecarios. También se habilita la constitución de hipotecas con un sistema de ajuste. Pero, por supuesto, el éxito de esta iniciativa dependerá del control de la inflación, lo que, sumado al tratamiento en la Cámara Baja, hace que su entrada en vigencia se suponga para finales de año, situación que demora la reactivación de las obras y del mercado.

Por otra parte, se retomó la actividad del plan Procrear, con algunos cambios promisorios, lo que es muy importante porque dicho plan, que llegó a significar más del 40% de los metros cuadrados construidos a nivel nacional, había constituido uno de los salvavidas del sector durante la crisis, al ocupar mano de obra, demandar insumos y dar esperanza de vivienda propia a un amplio abanico de la población.

Sabemos que el ingreso de capitales de origen legal pero no declarado es determinante para el sector, y que podría reactivar los proyectos de inversión dirigidos al segmento premium del mercado, hoy opacado frente a la competencia de ciudades como Miami. Pero también para los desarrollos de menor escala, ya que el proyecto presentado tiene aspectos sociales interesantes al permitir regularizar montos menores sin penalidades, lo que podría reactivar las operaciones de proyectos relacionados con primeras viviendas, oficinas medias o de impacto social. Además, y con las nuevas políticas respecto a transparencia, información y lavado de activos, los principales países firmaron acuerdos de colaboración recíproca sobre el origen de los fondos en las cuentas, lo que, en casos como Uruguay y Suiza, tendría impacto positivo. Obviamente, el optimismo empresarial se mezcla con cierta cautela, a la espera de los textos finales aprobados por el Congreso y las reglamentaciones de las leyes.

En consecuencia, el blanqueo de capitales es uno de los proyectos más esperados por el sector, ya que su tratamiento legislativo anticipa la posibilidad de canalizar una significativa masa de fondos regularizados para las inversiones en construcción y desarrollo inmobiliario.

Así, el blanqueo de capitales se convirtió en la gran esperanza del área, pues el mercado no logra despegar, pese a que, según los datos del Colegio de Escribanos de CABA, en el primer cuatrimestre las escrituras concretadas acusaron una suba interanual del 14,9%, lo que implica un récord que aún no se acerca a los niveles de actividad pre cepo cambiario.

No hay duda de que esto representa una nueva oportunidad para la economía real, con la generación de expectativas positivas, pero hay que asumir que los fondos no van a migrar masivamente a reactivar la compra-venta de inmuebles o a la constitución de fondos de inversión directa (FID) en nuevos proyectos. Como en todo, y luego de cumplir con los requisitos y los plazos exigidos por la futura ley, los fondos se alocarán hacia las alternativas de inversión de la economía que sean más atractivas y rentables, incluyendo el impacto impositivo acorde a los objetivos del proyecto. Por lo tanto, estas iniciativas no tendrán efectos inmediatos y probablemente sean necesarios plazos de dos o tres años para ver sus frutos, pues las inversiones en nuevos proyectos, desarrollos, fondos o bonos para sustentar créditos y proyectos inmobiliarios o de infraestructura necesitan de esos tiempos.

Con valor de aprendizaje, es conveniente recordar que el último blanqueo de capitales realizado mediante la inversión en inmuebles a través de los certificados de depósito para inversión (Cedin) no llegó a superar los 45 mil certificados, con un monto aproximado de 2.490 millones de dólares. Este antecedente, si bien aportó en una época de parálisis total, estuvo muy lejos de lo esperado para tal tipo de proyecto.

Lo que sí debe quedarnos muy en claro es que esta serie de acciones, acompañadas por un escenario de corrección de las variables económicas, de planificación con certidumbre y de respeto por las reglas, tendrá efectos en todas las áreas de la economía, pero, en especial, en un sector tan sensible a ellas como el de la construcción. Entonces, se podrá superar el efecto cortoplacista y coyuntural tan arraigado entre nosotros, para apalancar un cambio cultural donde podrán convivir sinérgicamente el enorme y expectante ahorro individual denominado "colchón" con las inversiones privadas y las públicas, para sustentar las grandes necesidades de infraestructura, crédito hipotecario de vivienda para la clase media y desarrollo de vivienda social que tanto necesita Argentina.

El autor es profesor titular de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa de la UCEMA. Presidente de la Asociación Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa.